문 정부 21번째 부동산 대책 예상 간략 정리

21번째 부동산 대책 예정.

예상되는 부동산 대책

 - 조정대상지역 추가 지정 : 경기 군포 / 화성 동탄1 / 안산 / 오산 / 시흥 / 대전 등

 - 대출 규제 강화 : 주택담보대출 9억원 이하로 축소, 9억~15억 금지

 - 재건축 연한 강화 : 기존 30년 → 40년

 - 주택 임대차 3법 도입 : 전/월세 신고제, 전/월세 상한제, 계약갱신청구권 입법화

 - 양도세 기준 강화 : 기존 2년 이상 보유/거주 → 의무 보유기간 연장

현재 부동산 시장의 문제점

1. 수도권 비규제 지역의 집 값이 폭등함에 따라 잠잠하던 서울의 집 값이 상승세로 전환

2. 주택 대출 규제가 심해지자, 갭투자가 증가

3. 9억 초과 대출을 규제하자 중저가 주택 가격이 급등

 

작년 ‘12·16 부동산 대책’을 통해 대출 규제를 강화한 이후 갭투자가 급증했다. 국토부가 국회에 제출한 자료에 따르면 올해 1~4월 서울과 경기 과천, 하남, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 3억원 이상 주택 거래 5만3491건 중 임대 목적 거래는 2만1096건으로 집계됐다. 전세 보증금을 안고 집값의 20~30%만 내는 갭투자가 늘어난 영향이다. 갭투자는 대부분 단기 투자를 목적으로 하기 때문에 양도소득세 비과세 요건을 강화하는 대책이 나올 수 있다. 현재 조정대상지역에선 주택(1주택자 기준)을 2년 이상 보유하고 거주도 해야 양도세를 내지 않는다. 시장에선 이 기간이 더 늘어날 수 있다고 본다.

 

갭투자의 ‘실탄’ 역할을 하는 전세자금대출에 대한 규제도 강해질 수 있다. 정부는 12·16 대책을 통해 전세자금대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하도록 했다. 9억원을 6억원으로 낮추는 방식으로 규제 강도를 높일 수 있다는 것이다.

 

정부와 여당이 손잡고 주택 임대차 3법 개정에도 속도를 낼 것으로 보인다. 높은 전세가율이 갭투자 급증의 원인 중 하나이기 때문이다. 전·월세 신고제와 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제 등을 도입하면 전세 보증금 상승을 억제하고 갭투자자도 견제할 수 있다.

 

풍선효과가 나타나는 지역에 대한 추가 규제도 나올 수 있다. 비규제지역 중 올해 1~5월 아파트 매매가격 상승률이 5%를 넘은 경기 군포(8.90%), 안산(8.49%), 오산(8.02%), 시흥(6.32%) 등이 조정대상지역 후보지로 거론된다. 서울 집값 상승을 억제하기 위해 대출을 더 조일 가능성도 높다. 정부는 투기과열지구에서 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출을 금지했다. 이 기준을 9억원으로 낮출 가능성도 있다.