[부동산세금] 일시적2주택 양도세, 조정대상지역 2주택과 주택+재개발입주권 2주택비교

1. 양도소득세란?

어떤 재산을 유상으로 팔때 내는 세금

2. 일시적2주택 비과세 특례

부동산의 경우 액수가 크고 경우의 수에 따라 양도세금이 달라지므로 주의해야함

특히 갈아타기를 하려는 1주택자의 경우 일시적 2주택 비과세특례가 유용하였으나, 최근 부동산정책으로 인하여 기간등이 변동

공통조건은 : 9억이하 실거래가여야하며(양도시, 9억이 초과하면 일부만 비과세) , 

종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득

               등기된 주택이어야하고,  1세대의 주택수가 1주택(일시적2주택)인 것임 

또한 조정대상지역 내 주택이면 매수시점에 따라 기존주택을 2년 보유, 2년거주를 동시충족해야 비과세 가능  

이때 조정대상지역여부는 최초 매수할 때 조정대상지역인지를 기준으로 판별함을 유의

(샀을때 조정이었다가 팔때 비조정이어도 양도소득세는 조정인것으로 보고 계산됨) 

(1) 조정대상지역(ex.서울전역)_ 일시적 2주택

 기존 조정대상지역 1주택자가 또 조정대상지역 1주택을 매수하면

1년이내에 기존 집을 팔아야 일시적2주택으로 보고  1주택자로 여겨 비과세 혜택을 받을 수있다.

(2) 비조정지역 일시적 2주택 : 기간이 3년   / 즉 기존보유주택을 3년내에 팔면 됨

이때  재개발 재건축은  개발, 건축에 소요되는 기간이 길기 때문에 단순 1년, 3년을 적용할경우 문제가 발생할 수 있기에 소득세법 시행령 제156조의2에서는 특례를 주고 있다

입주권을 산 뒤 3년이 지나는 동안 기존 주택을 팔지 못했더라도 실수요 목적이라면 비과세를 인정한다.

재개발·재건축 아파트 준공 2년 전후로 살던 집을 팔고 가구 전원이 전입해 1년 이상 거주하는 경우다.

통상 입주권이 실제 새 아파트가 되기까지는 상당한 시일이 걸리는 만큼 유예기간을 넉넉하게 인정하는 것이다.

이땐 기존 주택을 판 뒤 새집으로 2년 이내 전입하지 않거나 1년 이상 거주하지 않을 경우 비과세했던 세액을 추징한다.

 

상세 설명하면 아래와 같다 

case1)  국내에 1주택을 소유한 1세대가 기존 보유 주택 취득일로부터 1년이 경과한 이후, 조합원입주권을 추가매수함

-> 일시적2주택이됨

이때 조합원 입주권 취득일로부터 3년이내 기존 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보고 비과세가능

 (즉 2020년1월 주택구입, 1년 지난 2021년 3월 재개발 조합원 입주권 매수시 -> 2024년 2월에 기존주택 매각하면 1주택자로 간주하고 비과세 가능) : 일반 주택보다 기간에서 유리함 

그런데 제개발/재건축사업이 3년보다 길어질 수있다 그래서 case 2가 존재  

case2) 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전 조합원입주권을 취득

         조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우

-> 2020년 1월 주택구입, 2021년 3월 재개발 조합원 입주권매수 그런데 이경우 재개발 사업기간이 길어져  오갈데가 없는 것을 감안, 2027년에 재개발로 인한 집이 완공될 수 있다. -> 즉 이미 3년이 지남

이경우 억울하다는 민원?이 의식되었는지 완성된 새집에 완공후 2년이내 세대 전원이사하고 1년 이상 거주요건을 채우고 2027년부터 2년이내에 기존주택을 팔아도 된다  

 2-1) 재개발/재건축이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사 & 1년 이상 계속하여 거주할 것

2-2)재개발/재건축 주택이 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

또한 갖고있던 집이 재개발/재건축이 되어 일시적 2주택자가 될 수도 있는데 소득세법은 이경우도 특례를 둠 

case3) 기존보유 주택 A(1주택만갖고있음) 재개발/재건축 진행 -> 이 가족은 살 곳이 이제 없어짐

그래서 새로 살 곳을 찾아 B주택을 매입 -> 일시적으로 재개발/재건축 조합원 입주권1개와 주택1개가 있게 됨

앞서와 상황은 같으나, 순서가 바뀜(앞에는 기존주택가진사람이 입주권을 매입, 이번에는 있던 집이 재건축/개발되어 새로 멀쩡한 아파트나 주택을 산 것) 

->  새로 산 B 주택은 A의 재개발/재건축 사업시행인가일이후에 매입한 것이어야하며 (그래야 재건축/재개발로 인해 울며 겨자먹기?로 집을 추가로 구입 것임을 나라에서 인정해준다는 뜻)  1년이상 거주헤야함 

-> 이제 A집이 재개발로 다시 완성(A') 되면 재개발/건축기간 동안 거주하던 주택 B를 보내줘야함 이때의 기간은

재개발/재건축  완성전, 또는 A' 완성 이후 2년이내 B를 매각하면 일시적 2주택자로 비과세  

그리 A'가 완성된 이후 2년이내에 마찬가지로 A'로 전세대가 이주하여 1년이상 계속 거주해야함

 

결국 현재의 다주택자가 빨리 집팔라고 일시적 2주택 특례기간을 3년에서 1년으로 수도권 대부분은 줄였는데
현실적인 사유(공사기간등과 실제 재개발로 인한 대체주택 취득 필요성 등) 으로 재개발/재건축과 엮인 일시적 2주택의 보유기간은 줄이지 못함 

이 경우 결과적으로 기존 1주택자는 추가로 조정지역내 아파트를 사기보다 비조정 지역 주택 또는 조정지역이더라도

재개발/재건축 입주권을 사는 것이 유리해짐  

아니면 재개발/재건축될 곳에 매수해서 살다가 재개발이 터져서 다른 집을 사도 기존 아파트보다는 기간측면에서 유리함

상세조항은 소득세법시행령 제156조의2를 보면 된다

https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9/%EC%A0%9C156%EC%A1%B0%EC%9D%982

소득세법시행령