[부동산세금] 주택양도세,1주택자 기본세율은 ? 2주택자는? 분양권은?

2021년 6월이후 양도하는 건의 경우 소득세법 개정에 따라 주택양도세율이 더 강화가 되었다

 

0. 양도세 계산구조

a. 양도차익( 주택매도 가격 - (주택취득가격 +필요경비) ) 로 산정

  예 ) 10억에 판 집을 최초 3억에 취득하였다면 양도차익은 7억(별도경비는 없다고 가정시)

 

b. 장기보유특별공제 적용 (조정지역 다주택자와 미등기자산보유자는 적용불가)

일반 표1 공제 적용

1세대 1주택자는 표2에 따라 보유기간과 거주기간에 따른 공제율을 각각 공제

예) 10년이상 거주하고 10년이상 보유시 최대 80%(40+40) 공제 가능

 

참고 > 양도시 9억원 초과하는 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제는 일부만 적용됨

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

 

c. 기본공제액 250만원 차감 (미등기자산에는 적용안함)

 

1. 1주택자의 주택/ 분양권  양도세율 

보유기간 1년 미만 : 70% 

보유기간 1년이상-2년미만 : 60%

70%는 기존 미등기 건축물에 붙던 최고세율수준인데 이를 주택에도 과세기본세율로 올려버림

보유기간 2년이상 : 기본세율

기본세율(소득세법 §104①1, §55①) (2021년 개정분 ) 

과표	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

 

2. 다주택자 중과세

조정대상지역 2주택 이상으로, 보유기간 2년이상  : 기본세율＋20%p

일반지역(비조정지역) 2주택이상으로, 보유기간 2년이상: 기본세율

보유기간 2년미만 

구분			보유기간	세율	비고
주택· 조합원입주권· 분양권	2주택	조정 대상지역	1년 미만	70%	中 큰 세액
				기본세율＋20%p
			2년 미만	60%	中 큰 세액
				기본세율＋20%p
		일반지역	1년 미만	70%	(경합없음)
			2년 미만	60%
	3주택	조정 대상지역	1년 미만	70%	中 큰 세액
				기본세율＋30%p
			2년 미만	60%	中 큰 세액
				기본세율＋30%p
		일반지역	1년 미만	70%	(경합없음)
			2년 미만	60%
비사업용 토지		지정지역 (’18.1.1.이후)	1년 미만	50%	中 큰 세액
				비사토세율＋10%p
			2년 미만	40%	中 큰 세액
				비사토세율＋10%p
		일반지역	1년 미만	50%	(경합없음)
			2년 미만	40%

조정지역 다주택자는 주택금액에 따른 기본세율 + 20%(2주택자), 또는 30%(3주택자) 를 더한 세율과 1주택자 기본세율인 70%, 60%를 비교하여 큰 세율 적용 

 

조정지역 다주택자는  미등기양도자소유자와 같이 장기보유특별공제도 제외됨을 유의