둔촌 주공 선분양 후분양? (분양가 2900만원 vs 3500만원)

개포주공은 평당 4750만원, 둔촌주공은 평당 2910만원?

올해 가장 주목받고 있는 분양시장 알짜물량 중 한 곳인 서울 강남구 개포주공1단지의 분양가가 3.3㎡당 평균 4750만원으로 확정됐습니다. 조합 측은 당초 4850만원의 평균 분양가를 제안했지만 이 정도면 충분히 만족할만한 가격이지요.

반면에 전체 1만2032가구, 일반분양만 4786가구에 달해 ‘단군이래 최대 재건축’으로 불리는 서울 강동구 둔촌주공 아파트가 선분양과 후분양을 놓고 중대한 기로에 서 있습니다. 최근 주택도시보증공사(HUG)가 3.3㎡(1평)당 2910만원의 일반분양가를 통보하면서부터다. 기존 주민들의 예상 희망가격은 평당 3500만원 선이었습니다.

 

추가로 분담금 1억3000만원을 내고 일반 분양자한테 로또 청약을 안겨주라고?

HUG의 이와 같은 분양가를 받아들이면 조합원들은 1인당 평균 1억3000만원의 분담금이 추가로 발생할 것으로 생각됩니다. 반대로 받아들이지 않으면 사업이 불확실성 속으로 빠져들 가능성이 있습니다.

따라서 조합은 다음달 7월 9일 임시총회에 일반 분양가를 2910만원으로 낮추는 관리처분계획 변경 안건을 처리할 계획입니다. 관리처분계획 변경안이 통과되려면 조합원 과반 찬성이 필요한데 이는 둔촌주공 조합원 6123명 가운데 3062표 이상의 동의를 얻어야한다는 이야기입니다.

아직까지 조합 집행부 의견대로 분양가 변경과 일반분양을 진행해야 한다는 측과 반대 측이 절반 정도씩 팽팽한 것으로 알려져 있습니다.

 

선분양주장자 / 후분양주장자 각 측의 입장

선분양주장자 (조합 집행부 / 시공사 / 일부 조합원 / 일반 분양 희망자)

조합 집행부는 HUG의 분양가를 받아들여야 한다는 입장이다. 분담금에서 조금 손해보더라도 오는 8월부터 민간택지 분양가 상한제가 적용되면 분양가격이 더 낮아질 게 거의 확실하기 때문에 분양 일정을 서두르는 편이 낫다고 이야기하고 있습니다.

시공사의 입장도 조합 집행부와 비슷합니다. 시공사로서는 공사비 수입을 서둘러 확보하고자 HUG에서 제시한 평당 2910만원의 분양가로 선분양 진행을 희망하고 있습니다. 실제로 시공사들은 관리처분계획 변경안에 대한 조합원 서면 동의서를 받기 위해 OS요원(홍보 도우미)만 100명 이상 동원했다고 합니다.

일반 분양자 입장에서는 사실 선분양이 되기를 약숫물이라도 떠놓고 기도해야할 입장입니다. 평당 3000만원이 안되는 가격으로 둔촌주공을 얻는다면 분양과 함께 거의 1.7~2배 사이의 시세 차익을 얻을 수 있으니 말이죠.

후분양주장자 (다수의 조합원)

HUG가 제시한 평당 분양가(2910만원)는 조합이 원했던 3550만원보다 600만원이나 낮습니다. 이에 조합원들은 조합원 이익을 일반분양자에게 나눠주는 꼴이라며 반발이 심합니다. HUG가 제시한 분양가로 사업을 진행하면 조합원 1인당 평균 1억3000만원 가까이 분담금이 늘어나는데 이는 곧 일반분양자들은 그만큼 수익을 얻는다는 이야기입니다.

 

그래서 분양가상한제하면 가격 얼마까지 받을 수 있대???

이렇게 대치하고 있던 와중 조합이 한국미래전략연구원에 의뢰한 ‘분양가상한제 연구용역 보고서’ 결과가 알려지면서 논란이 더욱 커졌습니다. 분양가 상한제를 적용하면 평당 최저 2842만~3561만원의 분양가 심사 신청이 가능할 것으로 예상된다는 결과가 나온 것이죠. 결과적으로 상한제를 적용하더라도 후분양으로 가져갈 경우 분양가가 더 높아질 가능성이 있는 셈

이 같은 결과가 나온 이유는 분양가 상한제 적용 지역에서는 HUG의 분양가 심사가 생략되기 때문이다. HUG는 주변 시세를 기준으로 분양가를 통제하는 반면, 분양가 상한제는 토지 원가에 표준건축비 등을 합산한 금액을 기준으로 분양가를 책정합니다. 즉, 땅값을 포함한 사업 비용이 클수록 금액이 높게 책정된다는 뜻입니다.

둔촌주공에 대해 좀 더 상세하게 알아보면, 이 지역의 올해 공시지가는 ㎡당 881만원입니다.. 이는 송파구 잠실주공 5단지(㎡당 914만원)와 큰 차이가 없습니다. 올해 공시지가에 표준건축비 3.3㎡당 660만원, 여기에 가산비로 건축비의 15~20% 정도를 더하면 3.3㎡당 3500~3600만원 안팎으로 책정됩니다. 여기에 시간이 지나면서 공시지가가 점차 상승할 것이란 가정 하에 후분양을 선택하면 분양가는 더 높아질 가능성도 있습니다.

이를 근거로 일부 조합원들은 현 집행부의 해임을 추진 중입니다. 이에 대한 조합 측의 의견은 이는 이론적인 가능성일 뿐이며, 현 정부의 주택 정책에 대한 분위기를 생각하면 추후 더 높은 수준의 분양가 통제가 예상되므로 아쉬운 가격이더라도 선분양으로 가져가는 것이 사업을 안정적으로 진행할 수 있는 방향이라고 주장하고 있습니다.

 

그럼 일반 분양 대상자 예상 수익은 어떻게 달라져?

25평 3000만원 기준 시, 분양가 7.5억이다. 인근 지역인 성내동 '올림픽파크한양수자인'(2016년 준공)이 평당 평균 매매가가 3600만원, 지난 4월 입주한 길동 'e편한세상강동에코포레'의 평당 시세가 4000만원대인걸 감안하면,

청약 당첨자는 최소 2.5억 이상의 프리미엄을 가지고 입주하는 셈입니다. 전매 금지 기간 동안 부동산 가격이 어떻게 변화할지는 모르는 일이지만, 우리 모두 서울 집 값이 그 이하로 분양가 밑으로 떨어지지 않을 것이라고 생각하고 있습니다. 청약 가점이 받쳐주고, 자금이 마련 가능하다는 가정 하에 누구나 당첨을 꿈꾸고 있으니까요. 이것만으로 이미 이야기는 끝났습니다. 로또가 맞는 겁니다. 하방은 닫혀있고, 상방만 열려있는 투자 기회는 많지 않습니다. 거기에 누구나 쉽게 이해할 수 있는 이런 기회는 기존 조합원에 대한 역차별에 아닌가하는 생각이 들 정도로 좋은 기회라고 생각합니다. 

공평하고 공평하지 않고를 떠나서 제 글을 보시는 분들의 목표는 부자가 되는 것이라고 생각합니다. 그렇다면 옳고 그름을 따지기 보다는 내가 돈을 벌 수 있냐 없냐에만 집중해서 바라보는 것이 맞는 마음가짐이라고 생각합니다. 아마 누군가는 이 기회를 잡을 수 있을 것이고, 이 기회를 잡을 수 없는 사람들은 아쉽지만 보내고 다른 기회를 찾아보지요. 기회가 되시는 분들은 꼭 성공하시길 바랍니다.