증산4구역 재개발 재개는 언제쯤 가능할까?

서울 은평구 수색·증산뉴타운의 증산4재정비촉진구역이 2월 20일 부로 일몰제에 따라 정비구역에서 해제됨.

 

‘도시 및 주거환경 정비법’에 따르면 정비사업을 진행할 때 정해진 기간 안에 다음 단계로 넘어가지 못하면 일몰제가 적용된다. 일몰제란 정비사업이 일정 기간 진전이 없으면 시·도지사가 직권으로 구역을 해제하는 제도.

정비구역으로 지정한 뒤 아래 경우에 해당되면 일몰제에 따라 정비구역에서 해제될 수 있음.

▲ 2년 안에 추진위원회를 설립하지 못할 경우.
▲ 추진위를 설립한 후 2년 안에 조합 설립을 하지 못할 경우.
▲ 조합을 설립한 뒤에도 3년 안에 사업시행계획 인가를 신청하지 못할 경우.

증산4구역은 2014년 8월 조합설립추진위원회가 설립됐지만, 2년 안에 조합설립 동의율인 75%를 채우지 못했다. 이에 추진위는 토지 등 소유자 32%의 동의를 얻어 해제 기한 연장을 신청했지만, 서울시는 받아들이지 않았다. 이후 추진위는 시를 상대로 결정에 불복하는 행정소송을 제기했지만, 대법원은 해제 기한 연장 여부는 서울시의 재량권이라고 판결했다.

 

이에 따라 증산4구역이 다시 재개발에 들어가기 위해서는 제척(재정비촉진구역에서 제외하는 것) 후 다시 사업을 진행해야함.

증산4구역이 제척되려면 아래와 같은 절차를 거쳐야한다.

▲서울시 시구합동보고회
▲주민공청회
▲구의회 의견청취
▲서울시 도시정비위원회 심의

각 절차 도중 변수가 발생하면 예상보다 기간이 길어질 수도 있다. 특별한 변수가 발생하지 않더라도 증산4구역이 제척돼서 일반구역으로 환원되는 시점은 빨라야 오는 6~7월이라는 게 은평구청의 설명.

김성옥 은평구청 도시계획과 주무관에 따르면 "증산4구역이 모든 절차를 다 마치고 고시되면 일반구역으로 환원된다"며 "그 이후 주민들이 법에서 정한 입안요건을 갖춰 재개발을 비롯한 다른 대안사업이나 일반건축을 진행하겠다고 구청에 제안가능하다"고 설명했다.

이는 증산4구역이 곧 재개발사업을 재개할 수 있을 것이라는 조합 설립 추진 준비위원회의 기대감과 어긋나는 부분. 최근 증산4구역 재개발조합 설립 추진 준비위원회(이하 준비위원회)는 서울시와 은평구청으로부터 "재개발사업 구역지정 요건 중 전체 건축물의 연면적을 기준으로 노후도 3분의 2 이상인 경우가 포함된다"는 내용의 문건을 받았다.

도시 및 주거환경정비법(도정법) 시행령 별표1, 서울시 조례 제6조1항에 따르면 재개발 정비구역으로 지정되기 위해서는 필수요건 2가지와 선택요건 4가지 중 1가지를 충족해야한다.

필수요건 2가지는

▲사업대상지 면적이 1만㎡ 이상
▲노후·불량건축물 수가 전체 건축물 수의 66.6%(3분의 2) 이상

선택요건 4가지는 (4가지 중 1가지 이상 충족)

▲노후·불량건축물의 연면적 합계가 전체 건축물 연면적 합계의 66.6%(3분의 2) 이상
▲호수밀도 헥타르(ha)당 60호(동) 이상
▲과소필지 비중 40% 이상
▲주택접도율(도로를 접한 주택수) 40% 이하

해당 문건에 대한 준비위원회의 입장은 아래와 같다.

증산4구역은 ▲사업대상지 면적이 17만2932㎡로 1만㎡를 넘겼으며 ▲노후·불량건축물 비율이 84%로 66.6%(3분의 2)를 넘겨 필수요건 2가지를 모두 충족함. 또한 노후·불량건축물의 연면적 합계가 전체 건축물 연면적 합계의 66.6%(3분의 2) 이상이라는 점에서 선택요건 1가지도 충족하였으므로 재개발이 진행될 수 있다.

이에 대한 은평구청의 입장

"증산4구역이 은평구청과 서울시로부터 받은 문건은 증산4구역이 법에서 정한 재개발사업 입안요건을 갖춰서 구청에 제출할 경우 검토할 수 있다는 원론적인 의미". "재개발을 하려면 증산4구역이 연면적 노후도, 동수 노후도와 같은 요건을 입증했다는 자료를 구청에 제출해야 하는데 아직은 그럴 수 있는 단계가 아니다"라고 설명.